得意なこと
今までの実績
オーナーさまの声
不動産オーナーがかかえる税金・相続問題を
ファイナンシャルプランナーと一緒に解決！
本当にあった！大節税の話
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所得税、住民税、事業税
毎年600万円節税
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相続税対策により
2億5千万円節税
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収支改善により
手取り月70 万円UP
その他にも様々な
良い成果が生まれています
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ご家族内での
問題意識の統一 -
オーナー様ご本人とご子息の
協力関係を確立 -
賃貸業が家業から
事業に転換 -
資産管理法人の活用による
税務対策と事業の確立 -
銀行や管理会社、税理士、
弁護士など、取引先との関係の深化 -
事後対策から事前対策へと
危機管理能力が改善
オーナーさま プロフィール
- 本人 76歳
- 妻 71歳
- 子 43歳
全体資産 ：15億
所有不動産（ 面積は土地のみ記載 ）
- ・自宅・倉庫 1000㎡
- ・マンション 2棟 ①1600㎡ ②900㎡
- ・アパート 3棟 ①400㎡ ②300㎡ ③150㎡
- ・駐車場 3か所 ①500㎡ ②400㎡ ③400㎡
その他資産
- ・現金・預金 300万
- ・生命保険 多数（40契約）
- ・休眠法人（自社株式 評価ほぼなし）
借入
- ・合計3.0億
（賃貸住宅建築資金 2.5億. / 運転資金 0.5億）
状況と問題点
-
所有している物件の築年数が古く、
大規模修繕などが控えている -
現金がないため、銀行から運転資金を借り、
その資金で税金を払っている -
資産管理の対策や工夫を
計画的におこなったことがない -
昔、法人を設立したが、休眠状態に近く、
ほとんど機能していない -
地域の本家であり盟主でもあるため、
まわりにアドバイスできる人がいない -
税金が高いと感じるが、
どのような対策をすべきなのかわからない -
子どもに継いでほしいと思っているが
親子関係が良くなく、うまく話せない -
さまざまな取引先が、いろいろなことを
好き放題言ってくる（遺言信託契約締結済み） -
そもそも「何が相続対策になるのか」が
わかっていない -
氏子、檀家、農業委員会、消防団、選挙応援など
地域の役員業務が多く家のことが後回し
解決策
- 1
問題点の整理
- 現在の状況をヒアリングし、税金や物件情報、借り入れ内容を整理。さらに、銀行、保険会社、建築会社などとの関係性を確認しました。
- 2
相続税の試算
- 必要書類（謄本、公図、固定資産、税評価証明、残高証明、保険証券など）を収集後、総資産15億円、相続税6億円の試算結果が明らかに。
- 3
相続税対策の立案
- さまざまな角度から相続税対策を検証し、生前贈与、配偶者贈与、生命保険、不動産購入などを検討。節税効果の算出もおこないました。
- 4
既存法人の活用を提案
- 資産管理法人シミュレーションをおこない毎年の所得税等削減効果見込みが600万円と算出。また、ご子息を説得し、経営に携わってもらえる状態へ。
- 5
資産管理法人の経営実行サポート
- 経営体制を整備（定款の追加、決算期の変更、ご子息の役員登記、株主の変更、議事録の準備）した上で、一部物件の売却やサブリース契約などをおこない、資産管理を最適化しました。さらに、管理会社との契約名義変更や銀行との交渉を実施。税理士変更も実施し、役員報酬などの経費を明確化していきます。
- 6
既生命保険の整理および必要な保障の確保
- 段ボール2箱分の書類を1冊のファイルにまとめ、ご本人たちも把握しきれなかった保険内容を整理。40件あった保険を10件まで厳選し、月々のキャッシュフローを20万円改善しました。また、本来必要なはずの相続税非課税枠を確保できる保険がなかったため、商品選びから加入手続きまでをサポート。所有物件の火災保険も見直し、支払保険料を下げながら補償を強化しました。
- 7
キャッシュフローの計算と対策案の検証
- 収支バランスを検証した結果、支出が多いことが明らかに。将来の資金予測から対策を検討し、借入返済削減、所得税節税、土地売却、不要保険解約、取引先との姿勢修正などを実施。ご子息に協力いただき、銀行口座を一元管理することで収支を確認できる環境をつくりました。また、ふるさと納税や共済などの制度を活用した節税にも取り組んでいます。
- 8
低活用土地の売却
- キャッシュフロー改善の最善策として固定資産（不動産）を現金化することを決断。借入金の繰り上げ返済を通じて、支出を減少させることで、借り入れを繰り返す体質を改善しました。また、売却に伴う経費計算や資金の適切な割り振りにより、月々のキャッシュフローが70万円改善しました。
- 9
相続対策の実施
- 立案した対策をひとつずつ丁寧に実行しました。一例として、配偶者贈与を実施。測量をおこない、奥様が自宅の一部を所有するだけで相続税を800万円削減しました。土地の按分割合や諸経費の計算、登記申請もサポートしています。実行後、トータルの節税効果は2億5千万円を超えました。（試算ベース）
- 10
取引先と関係改善
- 資産管理を効率化するために、管理会社を1社に集約。業務責任と意思疎通を明確にしたことで、運転資金を借り入れる必要がなくなり、銀行への依存を減らすことができました。さらに、遺言信託契約を見直し、遺言を書き換えることで解約。遺産管理を最適化しました。
- 11
新たな収益不動産の購入
- 資産分散と節税効果を狙い、都心のマンションを1棟購入しました。物件の選定から契約、購入後の入居者募集や管理までをトータルにサポート。顧問弁護士へ事業スキームのチェックも行い、お墨付きをもらった状態で優良物件を購入することに成功しました。劇的に相続税を圧縮させる一方で、借入を返済してもしっかりと手残りが出る収支を実現しています。
FPからのコメント
“大節税”成功の秘訣は、管理会社が築いたオーナー様との信頼関係。
税金や相続など「お金の話」をするには、信頼関係が欠かせません。今回紹介した例では、当初、信頼関係が築けていなかったため話が前に進まず難航していました。その状況を変えてくれたのが、管理会社です。定期的に顔を合わせ、状況を深く知っている担当者が加わったことで、オーナー様は安心されたご様子。そこからは順調に話が進み、節税の実行スピードも加速しました。私たちがどんなに良い提案をしても、受け入れてもらえなければ意味がありません。本件は管理会社が築いてきた信頼関係があったからこそ、十分な節税対策を実現できました。
記事を書いてる人
菊池 暁
JNI Bank株式会社 代表取締役
「住まい」と「お金」の相談窓口 スマド®
独立系FPコンサルティング事務所として、2018年より、年間1000件のお客様にライフプランニングや資産形成の助言、節税方法のご提案や保険提案を行なっております。中でも、不動産オーナー様への相続・事業承継対策は業界20年以上の実績があり得意としてる分野です。税理士や司法書士などの士業連携も豊富で、対策の立案から実行支援まで幅広く活動しております。また、JNI Bank（株）の代表取締役としてベンチャー企業の経営を担い、他業種とのアライアンスや社員の育成、組織構築も行っています。評論家ではない、実践的な事業展開を大切にしています。
042-644-6680
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